同胞兄弟之间房产确权纠纷案例

 新闻资讯     |      2024-01-18 03:32:59

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以与我们联系,我们将予以撤销。)

同胞兄弟之间房产确权纠纷案例

  原告:周甲、周乙

  被告:周丙,

  第三人:周丁、周五

  一、基本案情

  原告周甲、周乙诉称:

  争议的平房三间、马棚一间,是第三人周丁为全家人购买的,有宅基地使用证为凭【大佬们都在玩{www.333tiyu.Cc】。现被告周丙准备将此房据为己有。请求依法确认争议房屋的产权为全家人共有。

  被告周丙辩称:

  争议房屋是第三人周丁买下后准备以原价转让给我的,故在宅基地使用证上写明户主是我。既然原告想争此房产,我可以不要,但须物归原主周丁。

  第三人周丁称:

  被告周丙所辩属实,因周丙身有残疾,故我买下此房后准备以原价转让给他一人所有,并不包括其他家庭成员。

  二、法院审理

  法院经公开审理查明:

  本案当事人系同胞兄妹。他们的父亲于1977年去世后,第三人周丁即成家另过,只留母亲杜氏和被告周丙、原告周甲和周乙以及第三人周五在一起生活。1984年,周丁以700元价款买下村里的平房三间、马棚一间。1986年,周丁出面为此房产申领了

  “宅基地使用征”,证内填明户主是周丙,家庭成员为五口人。该村的宅基地清查登记表上记载,宅基地使用证上所填的五口人,是户主周丙和家庭成员杜氏、周甲、周乙、周五。这五口人曾对此房产管理使用过一段时间。1987年杜氏去世。1992年4月原告、被告之间因家务发生纠纷,周丁在此时声称争议房产只转让给周丙一人所有,并将他保存的宅基地使用证上所填的“五口”人改为“一口”人。同年7月,周丙以1800元价款将争议房产出租给邻居闫某使用。周甲、周乙以房产是全家共有财产为由,提起确权诉讼。

  法院认为:第三人周丁以700元价款购得争议房产,依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条的规定,是该房产的合法所有权人,依法享有对该房产占有、使用、收益和处分的权利。周丁在自己申办的宅基地使用证上已经声明户主是周丙,家庭成员是周丙、杜氏、周甲、周乙、周五五口人,这是周丁对自己所有的财产行使处分权的行为,意思表示真实,实属自愿转让。宅基地使用证是合法有效的证件,应当予以保护。以周丙为户主的全家五口人,在周丁申办了宅基地使用证后,已经对此房产进行管理使用,至此,周丁对争议财产的所有权,已合法转让给以周丙为户主的五口人共有。在家庭发生纠纷后,周丁对自愿转让产权的行为翻悔,私自涂改宅基地使用证上的记载事项,声称只转让给周丙一人所有。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第85条“财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持”的规定,对周丁的翻悔行为,不予支持。据此,法院于1994年7月18日判决:讼争之平房三间、马棚一间属周丙、周乙、周甲、周五及其母杜氏五人共同所有。

  第一审宣判后,被告周丙、第三人周丁不服,以周丙、周丁之间是准备以原价转让房屋,至今房产证仍在周丁手中,一审认定所有权已经合法转让与事实不符为由,向甲市中级人民法院提出上诉。

  甲市中级人民法院在二审期间查明:上诉人周丁仅在1986年口头答应过将争议房产以原买价出卖给上诉人周丙,但双方至今未交付房产和价款,也未办理房屋买卖契税及书面合同,房屋产权证明仍在周丁手中,一审认定的五口人曾对此房产管理使用过一段时间,是指五口人在无房屋产权证明的情况下在此房中居住过一段时间这一事实。一审认定的周丙将此房以1800元价出租给邻居使用一节,事实是出租房屋是由周丙联系的,但承租人所交的房屋租金却是由周丁收取的,且最后议定房屋出租价是900元。

  甲市中级人民法院认为:宅基地使用证是依照《中华人民共和国土地管理法》第三十八条的规定,对农村居民建筑住宅使用土地的合法状况予以确认的证件。只有持有宅基地使用证的人,才能在其合法使用的宅基范围内建房,因此,宅基地使用权人应当与房屋所有权人一致。房屋产权证书是确认房屋产权的合法证据,其他证件不能代替房屋产权证书确权的效力。被上诉人周甲、周乙以宅基地使用证上的记载内容要求确认房屋产权的归属,是不妥的。

  房屋所有权的转让,分无偿转让(即赠与)和有偿转让(即买卖)。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条规定:“·······赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。”一审判决既然认定周丁已将房产所有权转让、又没有查明受让人有给付对价的事实,就应当对本案适用赠与房屋的规定。但是,房屋产权证书至今仍在上诉人周丁手中。据此,甲市中级人民法院依照民法通则第七十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款的规定,于1994年11月9日判决:

  1、撤销平定县人民法院(1994)平民初字第23号民事判决。

  2、双方所争之平房三间、马棚一间归周丁所有。

  三、律师点评

  北京专业房地产律师靳双权认为:

  上诉人周丙和被上诉人周甲、周乙等人虽在此房中居住过,却并不是根据赠与合同占有、使用该房屋。一审判决以宅基地使用证上的记载和周丙等曾在此房中居住过的事实,就认定周丁已将房产所有权合法转让,于法不符。周丁虽然口头上说过要将此房以原价转让给周丙,但从未交出过产权证书,也未收取过周丙给付的房价,更没有实际将房产交付给周丙使用,却收取了邻居闫某交纳的900元房租,这些事实都说明,争议房屋的产权既没有发生过无偿的转让,也没有发生过有偿的转让,一直控制在产权人周丁手中。故二审判决是正确的。